소송으로 1억 중 6천만원 반환…“계약해지‧감액청구 빠른 대응 필요”
[의학신문·일간보사=이승덕 기자]약정대로 병원이 입점하지 않아 폐업하는 약국은 보증금을 돌려받을 수 있을까?
답은 ‘가능하다’이다. 단, 마냥 앉아서 기다리는 게 아니라 계약해지와 감액청구 등 적극적으로 대응해야 한다는 조건이 붙는다.
청주지방법원이 최근 A약사와 B씨 사이에서 진행해 판결한 ‘보증금 반환 소송’에서 실제 있었던 일이다.
사건 주요 내용을 보면, 2017년 11월 A약사는 상가에서 약국 운영을 위해 C씨로부터 임차보증금 1억원, 월세 660만원을 조건으로 임대차계약(2017년 12월 ~ 2022년 12월)을 체결했다.
C씨는 부동산을 분양받으면서 특약으로 ‘입점이 확전된 4개 병과(내과, 정형외과, 소아과, 피부과)가 연합해 진료하는 조건, 입주 약국만 독점적 영업을 할 수 있도록 하는 조건’을 명시한 바 있다.
그런데 B씨가 새롭게 상가를 매수하면서 상가 약국을 둘러싼 소송은 A약사와 B씨의 문제가 됐다.
B씨는 2017년 12월 C씨로부터 해당 임대차계약을 승계하는 조건으로 상가를 매수했으며, 이에 A약사와 B씨는 같은 보증금‧월세를 조건으로 하되 임대차 기간만 일부 조정(2018년 1월 5일 ~ 2023년 1월 4일)해 임대차계약을 다시 체결했다.
또한 A약사는 그 과정에서 계약 특약으로 ‘기존 임대인(C씨)의 계약조건을 승계 임대하는 조건이며, 현 입점 확정병원에 추가 지원금은 없는 것으로 한다’고 조건을 기재했다.
그러나 상가는 당초 특약대로 움직이지 못했다. 병원 1곳만 7개월간(2018년 1~8월) 개원했다가 폐업했고, 추가로 들어온 병원은 없었다.
결국 A약사 역시 2017년 12월에 개업해 운영하던 약국을 1여 년 만인 2018년 11월에 폐업하게 됐다.
이에 A약사는 B씨에게 보증금 반환 소송을 제기하게 된 것이다.
재판부는 “임대차계약 당시 A약사의 의사가 상가 4개 병과의 병원이 개원하지 못하는 것이 확정되면 계약이 해지되도록 보는 것이 타당하고, 이는 결국 약정한 병원 개설이 되지 않는 것을 해지 조건으로 삼은 것”이라고 전제했다.
이어 “A약사 임대차 개시 얼마 후인 1월 유일하게 개원한 의원이 폐업하고, 아무런 추가적 개원 없이 상당 기간이 지난 후 A약사가 약국을 폐업하게 된 11월에 이르러서는 계약 해제조건은 성취됐다고 봄이 타당하고, 이로 인해 해당 임대차 계약은 종료됐다”고 판단했다.
이번 소송에서 주목할만한 점은 시점이다.
결과적으로 A약사는 원래 보증금 1억원 중 6332만원만 돌려받을 수 있었는데, 이는 계약 해제의 시점 때문이다.
대법원 판결에 근거하면, 약국의 계약해제는 약국폐업이라는 조건이 성취되는 11월부터 효력을 잃으며, 임대차보증금 1억원에서 계약해제 전까지 발생한 월세는 당연히 공제된다.
재판부는 이에 근거해 2018년 1월부터 임대차 종료일인 11월까지 총 차임(연체 월세)는 7018만원으로 계산했다. 이중 B씨가 3350만원을 지급받았다고 인정하고 있기 때문에 1억원에서 남은 임차보증금은 6332만원(1억원 - 7018만원 + 3350만원)이 되는 것이다.
A약사는 소송에서 임대차종료일 이전인 2018년 5월에 B씨에게 차임감액 청구를 했다고 주장하고 있지만, 재판부는 제출된 증거만으로는 이를 인정하기 부족해 반영하지 않았다.
이번 소송을 담당한 우종식 변호사(법무법인 규원)는 “일부 월세를 공제하거나, 보증금이 전부 공제되고 나면 계약이 자동으로 해지된다고 생각하는 약사들이 있다”라며 “이러한 오해로 소송 등을 포기하고 기다리기만 하는 경우가 있는데, 원칙상 계약은 지켜야 하기 때문에 해지되지 않는다”라고 강조했다.
이어 약사들에게 “병원이 입점하지 않거나 약정대로 구성되지 않은 상태에서 임대차 계약 기간이 남아있다면, 계약해지나 감액청구 등 임차인으로 할 수 있는 방법을 찾아 빨리 대응해야 피해를 줄일 수 있다”라고 조언했다.