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약국 세입자 상가임대차보호법 적용, 권리금 보존 가능약준모 학술제서 우종식 변호사 권리금 분쟁 등 사례 통해 설명

 세입자를 보호할 수 있는 상가건물임대차보호법(상가임대차보호법)이 약국에도 적용돼 권리금을 보존받을 수 있는 것으로 밝혀졌다.

 약사의미래를준비하는모임(약준모) 우종식 고문변호사(사진)는 16일 코엑스에서 열린 '약준모 학술제'에서 권리금 분쟁과 약국생활법률에 대해 설명하는 자리를 가졌다. 

 우 변호사는 "2015년 상가임대차 보호법이 개정됐는데, 건물주(임대인)와 세입자(임차인)의 관계를 규정하고 있으므로 약국에도 공통으로 적용될 수 있어 중요하다"고 설명했다.

 개정 상가임대차보호법은 대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용되도록 적용 범위를 확대하는 내용이다.

 이에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위를 해 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다. 이를 위반해 손해가 발생하면 배상해야 한다. 또 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공해야 한다.
 
 우 변호사는 상가임대차 보호법이 임차인들을 보호하기 위해 존재하는 만큼, 약국 임차인들에게도 적용될 수 있다고 밝혔다.

 구체적인 사례로는 2016년 9월 대구지방법원이 판결한 건물주 약사가 직접 영업을 하기 위해 임차인 약사의 권리금 양도양수를 방해한 점이 인정받은 사례가 있었다.

 A 약사는 B 상가에서 7년간 임차인으로 약국을 운영하고 있었는데, C 약사가 약국 상가를 매수해 임대인이 된 이후 B 상가에서 약국을 운영하려 했다.

 그런데 A 약사가 D 약사에게 권리금을 받고 신규 임차인으로 데려왔는데, B 약사는 D 약사에게 월세를 250만 원에서 330만 원(부가세 별도)으로 올리고, 과도한 관련 서류(권리금계약서, 약사경력증명, 부가세 납부증명, 소득세 납부증명, 재산세 납부실적, 가족관계증명부, 예금잔고 증명서, 운영계획서 등)를 제출하도록 했다.

 법원은 이에 대해 B 약사가 A 약사에게 손해배상을 해주도록 판결했다. A 약사가 D 약사를 소개할 의무는 있지만, 모든 서류가 필요한 것은 아닌 상황에서 과다한 서류를 요구한 것과 월세를 40% 수준으로 인상한 것이 모두 방해행위로 인정된 것이다.

 2016년 1월에 춘천지법 원주지원이 판결한 계약서 특약과 관련된 사안도 임차인 약국의 권리금 보호에 관한 내용이다.

 임차인이자 전대인인 E 약사는 F 약사와 전차보증금 2천 만원·임대료 130만 원·권리금 3천만 원으로 정해 전대차 계약을 체결했다. 

 특약사항으로는 '처방전이 3개월 평균 60장 이하일 경우 보증금 전액과 권리금 전액을 즉시 돌려주고 전대차가 해약되며 약국을 빼준다'는 항목을 포함했는데, F약사가 5개월 동안 이룬 조제 건수는 평균 34건에 불과했다.

 F 약사는 특약에 따른 전대차 해약과 보증금·권리금 전액 환수를 요청했으나, E 약사는 '권리금이라고 돼 있는 부분은 기존 약국시설과 부동산 수수료, 컨설팅 비용을 포함해 지급한 것이고, F 약사가 약국운영을 미숙하게 한 것이라 처방이 적은 것'이라며 해지·환수를 거부했다.

 이에 대해 법원은 작성된 계약서에서 약국시설·부동산 수수료·컨설팅 비용에 관한 내용이 없었고, 약국 운영도 미숙하게 했다는 증거가 없으므로 특약 내용과 별개로 판단해 계약을 해지하고 돈을 돌려주도록 했다.

 우종식 변호사는 "상가임대차보호법은 절대적으로 임차인을 위한 것으로 임차인에게 불리한 약정은 무효가 되는 강행 규정이 있다"며 "극단적으로 임차계약에서 권리금의 보호가 없다는 점을 특약으로 명시해도 강행 규정상 무효가 될 수 있는 것"이라고 강조했다.

 이어 "다만 임차인을 보호하기 위한 해당 법을 악용하는 경우(위의 특약사례에서 조제 거부로 조제 건수를 줄인다든지 등)는 권리금 보호를 제대로 받을 수 없다는 점도 유의해야 한다"고 덧붙였다.

이승덕 기자  sdpress@bosa.co.kr

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